Недвижимость в Тайланде

Рынок недвижимости Тайланда бурно развивается и является на сегодняшний день одним из самых привлекательных для инвестиций в Таиланде. Иностранец может купить в Таиланде все, кроме одного — земли. По тайским законам житель другого государства не может зарегистрировать участок на свое имя. Зато ограничений для приобретения жилья или офисов в стране нет.

 

Три наиболее распространенные формы собственности

Есть три наиболее распространенные формы собственности:

1. Владение в долгосрочную аренду;
2. Cвободное владение в кондоминиуме;
3. Cвободное владение недвижимостью посредством управления тайской нерезидентной компанией.

Все формы владения применимы в отношении покупки апартаментов, домов и земли.

 

СВОБОДНОЕ ВЛАДЕНИЕ

Иностранным гражданам разрешено владение жилыми домами и квартирами на правах полной собственности. При этом никаких ограничений владения собственным домом законом не предусмотрено. Однако приобретение дома не дает право на владение земельным участком, на котором расположен дом.

Для квартир же действует особое правило: иностранные граждане имеют право приобретать квартиры в кондоминиумах в полную собственность, но не более 49% от общей площади проекта. Оставшиеся 51% могут быть предоставлены иностранцам только на правах долгосрочной аренды. Таким образом, при покупке квартиры в кондоминиуме Вы должны быть уверены в том, что приобретаемые площади находятся в рамках квоты на продажу для иностранцев.

Покупка апартаментов в кондоминиуме — это наиболее легкий и надежный способ владения недвижимостью. Приобретая квартиру в собственность на свое имя в свободное владение, покупатель становиться владельцем части земли, на которой построено здание, пропорционально купленной площади.

 

ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА

Владение недвижимостью по праву долгосрочной аренды используется во многих странах мира. В Королевстве Таиланд иностранцы имеют право оформлять на себя долгосрочную аренду любой недвижимости. Это может быть квартира, дом, вилла, и конечно, земля. Согласно законодательству Таиланда, максимальный срок аренды составляет 30 лет (для коммерческого использования 50 лет). Но, несмотря на это, законом предусмотрено двукратное продление договора аренды, таким образом, общий срок аренды составляет 90 лет (30+30+30).

 

ВЛАДЕНИЕ ПОСРЕДСТВОМ ТАЙСКОЙ КОМПАНИИ

Владение недвижимостью возможно посредством зарегистрированной тайской компании, одним из акционеров которой является иностранный инвестор.

Законодательство Таиланда требует наличия как минимум 3-х акционеров, при этом тайским учредителям должно принадлежать не менее 51% акций. Это означает, что иностранец может владеть 49% акций компании. Возникает вопрос, каким же образом фактический владелец недвижимости может защитить свои интересы, если он не владеет контрольным пакетом акций? Существует несколько видов гарантий для иностранного инвестора. Например, иностранный акционер, как директор компании, получает право единоличного распоряжения недвижимостью компании. Схема оформления собственности на тайскую компанию в каждом конкретном случае индивидуальна.

Таким образом, приобретая недвижимость в Таиланде, инвестор имеет возможность использовать различные формы владения и структуры собственности. Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов, основными из которых являются:

1. тип приобретаемой недвижимости,
2. цель приобретения,
3. стоимость недвижимости.

 

Процедура оформления собственности

Право собственности на землю в Таиланде подтверждается специальными документами, зарегистрированными в Земельном Департаменте. Они фиксируют имя собственника, историю владения, размер и границы земельного участка.

Существуют два типа сертификата собственности на землю, наиболее предпочтительные для покупки в Таиланде: Chanote и Nor Sor 3 Gor. Оба эти документа обеспечивают полноправное владение и пользование землей.

Агенты по недвижимости должны информировать о форме собственности, а юридическая проверка документов — установить законность владения. Сертификат собственности необходимо проверить независимо от объекта покупки (апартаменты, дом, земля). Процедура проверки может быть проведена после оплаты депозита, до подписания договора покупки.

Следующим шагом при покупке земли под строительство является проверка разрешений на строительство и местоположение объекта покупки.

До заключения договора необходимо убедиться, что объект недвижимости расположен в зоне, где разрешено строительство, так как на Пхукете действуют законы, запрещающие строительство на высоте более 80 метров над уровнем моря, вблизи и на территории национальных парков, на пляжах. В зависимости от местоположения объекта строительства регламентируется его высота и этажность.

Профессиональные юристы должны определить законность предлагаемой Вам недвижимости. Компания ВЕДИ работает в тесном сотрудничестве с профессиональными юристами и адвокатами и может рекомендовать юридические агентства, которые имеют большой опыт работы с иностранными клиентами.

Владеть землей можно либо посредством владения акциями нерезидентной компании, либо по праву долгосрочной аренды.

 

Оплата при покупке

Одним из важных моментов в процессе покупки является оплата.

Открыв счет в Тайском банке, убедитесь, что ваш капитал был переведен в Таиланд в иностранной валюте, а затем конвертирован в Тайские Баты, а в графе ‘назначение платежа” указана цель инвестиций – покупка недвижимости в Таиланде. Это необходимо для получения от банка-получателя, где открыт Ваш счет, сертификата “Thor Tor 3”. Сертификат выдается на все трансферы свыше 20,000 долларов США. Получение данного сертификата позволит Вам в случае продажи недвижимости вывезти инвестированный капитал из страны, без уплаты налога на доход.

 

Налоги при приобретении и продаже недвижимости

При совершении сделки купли-продажи недвижимости возникает необходимость в оплате 4-х налогов: сбора за переход права собственности, гербового сбора, предпринимательского налога и налога у источника дохода.

Ставки налогов по сделкам купли-продажи одинаковы для физических и юридических лиц, за исключением налога у источника.

Сбор за переход права собственности (Transfer fee) уплачивается в размере 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости. По общим правилам, данный сбор оплачивается покупателем.

Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.

Аналогом оценочной стоимости в России является инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами БТИ.

По общим условиям, данный сбор оплачивается покупателем.

Гербовый сбор подлежит уплате в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект находился в собственности последнего владельца более 5 лет.

Предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.

Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет.

Таким образом, при совершении сделки купли-продажи должен быть заплачен один из 2-х налогов — гербовый сбор или предпринимательский налог, в зависимости от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца.

Размер налога у источника (Withholding tax), который часто называют налогом с оборота или подоходным налогом, зависит от того, кто является продавцом недвижимости – компания или частное лицо.

При продаже частным лицом

Доход, полученный частным лицом от продажи принадлежащей ему недвижимости, облагается подоходным налогом. Данный налог рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, и индивидуальной ставкой подоходного налога.

Согласно налоговому кодексу Королевства Таиланд, подоходный налог исчисляется исходя из прогрессивной шкалы

Годовой доход, бат	Ставка
0-150 000	0%
151 000 — 500 000	10%
501 000 — 1 000 000	20%
1 000 001 — 4 000 000	30 %
4 000 001 и выше	37%

При продаже недвижимости компании

Налог у источника для юридических лиц составляет 1% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или оценочной. Данный налог по своей сути является авансом налога на прибыль. В конце года оплаченный налог у источника будет вычтен из суммы обязательства компании по налогу на прибыль.
Ставка налога на прибыль для компаний с уставным капиталом более 5 млн. бат составляет 30%. Компании с уставным капиталом менее 5 млн. бат, согласно Налоговому Кодексу, обязаны платить налог на прибыль согласно прогрессивной шкале:

Прибыль, бат	Ставка
до 1 000 000	10%
1 000 000 — 3 000 000	25%
более 3 000 000	30%

 

Нужно отметить, что компании, создаваемые с целью владения имуществом, обычно имеют уставный капитал 2—4 млн. бат. И если продажа имущества будет осуществлена не путем продажи акций компании, то необходимо будет заплатить налог на прибыль именно в соответствии с прогрессивной шкалой.

Хотелось бы обратить внимание, что в период с 28 марта 2008 года по 27 марта 2009 года действует льготный порядок налогообложения сделок купли-продажи недвижимости:

Вид налога	Ставка налога по общим правилам	Ставка налога на период 28.03.2008 — 27.03.2009
Сбор за переход права собственности	2%	0,01%
Гербовый сбор	0,5%	0%
Предпринимательский налог	3,3%	0,11%

 

Налоги владельцев недвижимости

В Таиланде не существует налогов на недвижимость, как в западных странах, которые обязаны платить владельцы недвижимости.

Предусмотрены два вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог и налог на использование строений.

Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду.

Земельный налог очень мал и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с этим оплачивать налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значимой суммы. Нужно отметить, что из-за малой величины значением этого налога при коммерческих расчетах сделок обычно пренебрегают.

Собственники земельных участков, не использующие землю в коммерческих целях, обязаны платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также очень низка. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли необходимо выяснить в Земельном департаменте, имеет ли приобретаемый участок такое преимущество.

Ставка налога на использование строений составляет 12,5% от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Расчетная сумма, основанная на рыночных ценах, применяется Налоговым Департаментом, в случае если сумма арендных платежей по договору занижена.

Договор аренды, заключенный на срок более 3-х лет, должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор 1,1%.

Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель. Однако, в зависимости от договоренности, обязательство по уплате этого налога может быть возложено и на арендатора, это особенно актуально при заключении договора долгосрочной аренды.

 

Владение недвижимостью посредством Тайской компании

Хотелось бы сказать несколько слов о владении недвижимостью посредством зарегистрированной тайской компании.

При приобретении акций компании обязательство оплатить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смена собственника не происходит.

Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию, вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. Стоимость базового аудита компании составляет 60 тысяч бат, однако она может быть увеличена в зависимости от объема документов, подлежащих проверке, а также вопросов, на которые необходимо получить ответы.

При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании. На сегодняшний дней сумма оплаты перерегистрации составляет около 20 тысяч бат.

В случае владения Тайской компанией, помимо налогов на недвижимость необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т. п.), а также расходы по содержанию компании.

Сумма таких расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу, от того, осуществляет ли компания какую-либо коммерческую деятельность и многих других факторов.